Acteur central du tourisme fluvial et fluvestre, Voies Navigables de France s’investit dans le développement d’équipements touristiques attractifs en bord de voie d’eau en partenariat avec les collectivités et en lien avec des opérateurs privés. Le tourisme fluvestre connaît une forte croissance depuis de nombreuses années déjà et les terrains et bâtiments associés au Domaine Public Fluvial représentent un potentiel touristique indéniable. Néanmoins, la valorisation de ces bâtis et terrains demeure complexe du fait des nombreuses contraintes : caractéristiques physiques des sites, règles d’urbanisme, inondabilité, équilibres des modèles économiques …
Le cabinet Alliances accompagne VNF afin d’identifier les facteurs de succès des projets qui sauront optimiser les appels à projet de l’établissement public sur deux segments d’offre attractifs : les hébergements insolites et les guinguettes.
Le tourisme fluvestre : une dynamique propice au développement des territoires et aux projets en bordure de voie d’eau
Le tourisme fluvestre correspond à l’ensemble des activités de tourisme et de loisirs qui s’organisent sur une voie d’eau ou sur les espaces terrestres situés à proximité immédiate: vélo, randonnée pédestre, roller, balade équestre, pêche… mais aussi hébergement, restauration et services nécessaires à l’offre.
Il s’inscrit pleinement dans les tendances actuelles et connait depuis plusieurs années un fort engouement.
Les fleuves, rivières et canaux constituent en effet une source d’attractivité naturelle pour le public, symbole de ressourcement, de détente et de loisirs.
Les berges ont largement été aménagées en véloroutes dont les plus structurées sont devenues de véritables produits touristiques, comme le montrent ces quelques chiffres :
- Près de 78 000 passages en août à Savonnière sur la Loire à Vélo (Source : CRT Centre Val de Loire),
- Un impact économique annuel de 11.3 millions d’euros dont 83% produits par les touristes et près de 200 000 touristes itinérants pour la ViaRhôna (Source : étude d’impact 2017 – AURA Tourisme),
- 3,6 millions de sorties cyclistes en 2018 dont 65% de touristes pour la Vélodyssée en 2018 (Source : La Vélodyssée).
Cette dynamique constitue une opportunité, pour les territoires traversés et pour des opérateurs touristiques, de structurer des équipements en bordure de voie d’eau qui profiteront de ces flux, tout en renforçant encore l’attractivité des sites et des itinéraires.
VNF a souhaité lancer une étude en vue d’accompagner pour le développement de projets d’hébergements insolites et de restauration de type guinguettes le long des voies d’eau sur le Domaine Public Fluvial ayant en gestion 6 700 km de rivières et canaux navigables sur les 8 500 km répertoriés en France ainsi que 40 000 hectares de domaine public fluvial, près de 4 000 ouvrages d’art (écluses, pentes d’eau, barrages, etc.…) et 2 500 bâtiments et maisons éclusières.
Comment valoriser certains sites du domaine public fluvial sur ces deux segments d’offre ? Quelle adéquation avec les situations existantes au sein du DPF et les contraintes d’aménagement ? Quelles conditions d’entrée avec des opérateurs pour assurer des activités soutenables à moyen terme ? Telles sont les questions posées par VNF, objets de notre accompagnement.
Notre mission a consisté dans un premier temps en l’analyse des marchés et opérateurs de ces deux segments d’offre considérés comme prioritaires et en l’étude des modèles économiques en jeu.
Voies navigables de France cible les porteurs de projets en hébergements insolites
La pertinence des hébergements insolites pour le développement de sites n’est plus à prouver. Ce secteur, sur lequel le cabinet Alliances est spécialisé depuis 2008 via son observatoire national de la fréquentation des hébergements insolites en partenariat avec Unicstay Abracadaroom, est particulièrement attractif : malgré une croissante d’implantation de sites insolites la demande est encore forte et l’implantation au bord et sur l’eau est particulièrement recherchée. Les taux d’occupation de l’insolite sont excellents avec une moyenne nationale de 63%.
Ce type d’hébergement se prête de plus particulièrement bien à des sites en bordure d’eau et peut les valoriser par différentes formes de modules : sur l’eau, sur pilotis, sur berges.
Le modèle économique des projets de création de nouveaux sites est fortement lié à la localisation et au dimensionnement en nombre d’unités et nombre de lits. Mais, avant toute chose, il s’agit de trouver un site d’implantation adapté ! La ressource foncière valorisable devient précieuse, le développement des hébergements insolites depuis 20 ans génère une appétence et de nombreuses déceptions concernant les contraintes liées aux règlements d’urbanisme. Pourtant ces concepts ont démontré leur capacité à se développer en toute discrétion avec un faible nombre d’unités dissimulés dans la végétation.
L’identification de sites en capacité d’accueillir de tels projets et les démarches en amont auprès des propriétaires et collectivités pour lever les contraintes et permettre les aménagements sont le premier levier à travailler.
Voies navigables de France valorise également les maisons éclusières pour le développement d’une offre de guinguettes
Les guinguettes quant à elles se multiplient depuis une quinzaine d’années. Historiquement implantées sur les bords de Marne, elles fleurissent dans les villes et les campagnes et valorisent des sites en bordure d’eau : quais urbains, maisons éclusières, terrains en bordure de rivière ou de canal. Notre analyse de ce type d’établissements fait ressortir une grande diversité de situations : des guinguettes urbaines et festives tenues par des professionnels de la restauration ou de l’évènementiel, aux guinguettes estivales promues par des collectivités et animées par des associations locales, en passant par des établissements saisonniers ouverts sur 6 à 8 mois implantés dans des zones rurales touristiques ou péri urbaines.
Les guinguettes urbaines mises à part, notre étude des modèles économiques montre la fragilité de l’économie de ces activités et leur peu de capacité à absorber des coûts de rénovation patrimoniale élevée, ce à quoi les porteurs de projet sont souvent confrontés dès lors qu’ils envisagent de s’implanter dans une maison éclusière.
La modélisation de projets mixtes qui associent hébergement insolite et restauration de type guinguettes démontrent un équilibre économique plus solide et la capacité à rentabiliser un site en milieu rural.
Les outils d’aide à la décision : grilles de critères de sélection de sites, analyse des modèles économiques et des conditions de réussite des appels à projets
Vous l’aurez compris : entre la diversité des projets envisageables d’une part et la diversité des sites du DPF d’autre part, plus la présence d’un certain nombre de contraintes, il n’est pas simple d’appréhender la faisabilité d’hébergements insolites et de guinguettes sur ce patrimoine foncier et bâti, pour autant le potentiel est bien présent !.
Afin d’aider les équipes de VNF et les collectivités partenaires à cibler au mieux leurs appels à projets, les livrables de notre mission d’accompagnement sont en cours d’élaboration et comprendront notamment :
- Une grille de critères pondérés permettant aux agents de VNF et aux collectivités partenaires d’identifier des sites pertinents, dans laquelle sont intégrés la nature et l’état des bâtis, les contraintes d’urbanisme et le classement en zone naturelle ou inondable, de présence ou d’absence de réseaux, de localisation, de conditions d’accès, d’exposition et de surface des terrains, de végétation, l’envergure et la nature bâtiments.
- L’identification selon les types de projets des conditions économiques de réussite : investissement, redevance, durée de contrat, octroi que conventions constitutives de droit réel, …
Nous remercions particulièrement Catherine LELEU et Yannis ViaL de VNF ainsi que toutes les équipes des délégations territoriales pour cette collaboration.
Caroline Chaud – Mathilde Elias et David Paquet
Pour aller plus loin :
Etude de marché sur l’hébergement insolite
Conduisez votre projet en autonomie avec le programme ALFA
